Démembrement

Être pleinement propriétaire d'un bien, c'est réunir plusieurs droits : l'utiliser, en percevoir les revenus, le vendre ou le donner. Les notaires le résument ainsi : « Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété »¹. Le démembrement consiste à confier ces droits à deux personnes différentes : l'usufruitier, qui utilise le bien ou en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui peut en disposer, c'est-à-dire le vendre, le donner ou le léguer².

Dans quelles situations le rencontre-t-on ?

On le rencontre surtout dans la transmission d'un patrimoine, lors d'une donation ou d'une succession : par exemple, des parents donnent la nue-propriété d'un bien à leurs enfants et en gardent l'usufruit. Il existe aussi des investissements en nue-propriété, sur un logement ou des parts de SCPI, pendant une durée fixée à l'avance. Comme tout placement immobilier, ces investissements comportent un risque de perte en capital, et les parts de SCPI peuvent être difficiles à revendre.

Comment sont valorisés les deux droits ?

Fiscalement, la valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts¹. Plus l'usufruitier est âgé, moins l'usufruit vaut, et plus la nue-propriété vaut.

Exemple. Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un appartement de 300 000 € et en garde l'usufruit. À moins de 71 ans révolus, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur du bien¹² : les droits de donation se calculent sur 180 000 €, avant abattements éventuels.

Comment prend-il fin ?

L'usufruit s'éteint notamment au décès de l'usufruitier, à l'expiration de la durée prévue, ou quand usufruit et nue-propriété se retrouvent réunis entre les mêmes mains². Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété.

Ces opérations engagent sur le long terme et touchent à l'équilibre familial : un notaire peut t'aider à en mesurer les conséquences pour ta situation.