Usufruit

Service Public le définit ainsi : « L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire »¹. Il naît d'un démembrement de propriété : l'usufruitier a l'usage et les revenus, le nu-propriétaire le droit de disposer du bien.

Que peut faire l'usufruitier ?

Il peut habiter le bien ou le louer, et en percevoir les loyers pendant toute la durée de l'usufruit¹. Pour certains baux (ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels), l'accord du nu-propriétaire est requis¹. Il peut aussi vendre ou céder gratuitement son usufruit sans cet accord, mais pas la pleine propriété du bien¹.

Quelles sont ses obligations ?

Il doit conserver et entretenir le bien, payer la taxe foncière pour un bien immobilier et assumer les réparations d'entretien. Les grosses réparations, qui concernent le gros œuvre, restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier¹.

Combien vaut un usufruit ?

Fiscalement, la valeur d'un usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts : 90 % de la valeur du bien avant 21 ans révolus, puis 10 points de moins par tranche de dix ans, jusqu'à 10 % au-delà de 91 ans¹².

Exemple. Une usufruitière de 75 ans sur un bien de 200 000 € : son usufruit vaut fiscalement 30 % de la valeur du bien, soit 60 000 €, et la nue-propriété 140 000 €¹².

Quand l'usufruit prend-il fin ?

Notamment au décès de l'usufruitier, à l'expiration de la durée prévue, ou lorsque usufruit et nue-propriété sont réunis entre les mêmes mains¹. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

Pour une donation ou une succession avec démembrement, un notaire peut t'aider à mesurer les conséquences pour ta situation.

Sources et notes

1. En quoi consiste l'usufruit ?, Service Public, mise à jour le 3 juillet 2026. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

2. Comprendre l'usufruit, Notaires de France, mise à jour le 1^er juin 2026. ↩ ↩²