Simulateur
Simulateur de capacité d'emprunt
Depuis 2022, les banques doivent respecter deux règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : des remboursements limités à 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Ce simulateur applique ces règles à tes chiffres.
Montant empruntable
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Mensualité, assurance comprise
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Budget avec ton apport
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Calcul : mensualité maximale = 35 % des revenus moins les crédits en cours. Le capital est celui dont la mensualité (prêt amortissable à taux fixe) plus l'assurance, calculée sur le capital initial, égale cette mensualité maximale. Ce budget doit aussi couvrir les frais de notaire et de garantie.
Les deux règles du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière a rendu obligatoires, à partir du 1er janvier 2022, deux critères pour l'octroi des crédits immobiliers1 :
- Le taux d'effort, c'est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise.
- La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans lorsque l'entrée dans le logement est décalée par rapport au déblocage du prêt, par exemple pour un achat sur plan.
Les banques peuvent déroger à ces règles pour une petite partie de leurs nouveaux crédits chaque trimestre, en priorité pour l'achat de la résidence principale. Ces dérogations restent l'exception.
Exemple. Un couple gagne 4 000 € nets par mois, sans autre crédit. Sa mensualité maximale est de 1 400 € (35 % de 4 000 €), assurance comprise. Sur 25 ans à 3,4 % avec une assurance à 0,3 %, cela correspond à près de 270 000 € empruntés.
Pourquoi la banque peut te prêter moins
Respecter les 35 % ne garantit pas d'obtenir le prêt. La banque regarde aussi ton reste à vivre (ce qu'il te reste chaque mois après les mensualités), la stabilité de tes revenus, ta gestion de compte et ton apport, qui sert souvent à payer les frais d'achat. Pour un investissement locatif, les loyers attendus ne sont généralement retenus qu'en partie dans les revenus.
Avant de fixer un budget, compte les frais d'acquisition : lis notre guide sur les frais de notaire. Pour comparer le coût réel de plusieurs offres, c'est le TAEG qui fait foi.
Les limites de ce calcul
Le simulateur suppose un prêt à taux fixe, sans différé, avec une assurance calculée sur le capital initial. Il ne remplace pas l'étude d'une banque ou d'un courtier, qui seule peut te dire ce que tu peux réellement emprunter. Pour comprendre les autres façons d'investir dans la pierre : investir dans l'immobilier.
Sources et notes
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, Haut Conseil de stabilité financière, economie.gouv.fr (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 modifiée), page consultée le 1er novembre 2026. ↩
Contenu pédagogique. Ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Investir comporte des risques, dont la perte en capital. Les résultats dépendent entièrement des hypothèses saisies : ils illustrent un mécanisme, ils ne prédisent rien. En savoir plus