Lexique · Fiscalité
Nue-propriété
Définition. Droit de disposer d'un bien (le vendre, le donner, le léguer) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus, réservés à l'usufruitier tant que l'usufruit dure.
Le nu-propriétaire peut vendre, donner ou léguer sa nue-propriété, mais il ne peut ni utiliser le bien ni en tirer de revenus, qui reviennent à l'usufruitier1. Les notaires parlent d'une « propriété grevée d'usufruit »2. Quand l'usufruit prend fin, notamment au décès de l'usufruitier, les deux droits se réunissent et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété1.
Qui paie quoi ?
Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, celles qui touchent au gros œuvre d'un immeuble, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier. L'entretien courant et la taxe foncière reviennent à l'usufruitier1.
Combien vaut la nue-propriété ?
Sa valeur fiscale est le complément de celle de l'usufruit viager, fixée selon l'âge de l'usufruitier par le barème de l'article 669 du Code général des impôts12 :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
En donation, transmettre la nue-propriété plutôt que la pleine propriété réduit la valeur prise en compte pour le calcul des droits.
Exemple. Un investisseur achète la nue-propriété d'un logement pour une durée fixée, un bailleur en gardant l'usufruit. Il paie moins que la pleine propriété, ne perçoit aucun loyer pendant cette période, puis récupère la pleine propriété au terme. La valeur du bien à cette date n'est pas garantie : elle peut avoir baissé.
Ces montages engagent sur de longues durées : un notaire peut t'aider à en mesurer les effets pour ta situation, y compris dans le cadre d'un démembrement de parts de SCPI.
Sources et notes
-
En quoi consiste l'usufruit ?, Service Public, mise à jour le 3 juillet 2026. ↩ ↩2 ↩3 ↩4
-
Comprendre l'usufruit, Notaires de France, mise à jour le 1er juin 2026. ↩ ↩2
Voir aussi
Usufruit · Démembrement · SCPI
Contenu pédagogique. Ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Investir comporte des risques, dont la perte en capital.