Frais de notaire : ce que tu paies vraiment, dans l'ancien et le neuf

Les frais de notaire, ou plutôt frais d'acquisition, sont les sommes que tu verses au notaire quand tu achètes un bien immobilier. L'essentiel ne lui revient pas : ce sont des impôts reversés au département, à la commune et à l'État. D'après les exemples chiffrés plus bas, compte environ 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, selon le département et ta situation.

Que contiennent les frais de notaire ?

Ils se composent de quatre types de sommes : les droits et taxes, les émoluments, les débours et, plus rarement, des honoraires¹.

Poste	Ce que c'est	Qui le reçoit	Montant
Droits de mutation	Impôt sur la vente (droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière)	Département, commune, État	Environ 6,32 % du prix dans l'ancien dans la plupart des départements, environ 0,71 % dans le neuf
Contribution de sécurité immobilière	Taxe perçue pour la publication de l'acte de vente	État	0,10 % du prix, 15 € minimum2
Émoluments	Rémunération du notaire au tarif réglementé	Notaire	Barème dégressif, plus 20 % de TVA1
Débours	Sommes avancées pour ton compte, par exemple des frais de documents	Tiers	Selon le dossier1
Honoraires	Prestations hors tarif, comme une consultation juridique	Notaire	Librement convenus1

À savoir. Le prêt immobilier peut ajouter ses propres frais. Une garantie par hypothèque demande une inscription faite par le notaire, soumise elle aussi à des taxes² et à des émoluments. Demande à ta banque le coût des différentes garanties possibles.

Comment sont calculés les droits de mutation dans l'ancien ?

Ils additionnent trois éléments :

• la taxe départementale : son taux de base est de 3,80 %, et chaque département peut le porter jusqu'à 4,50 %³. Depuis le 1^er avril 2025, il peut même le relever temporairement jusqu'à 5 %⁴ ;
• la taxe communale additionnelle : 1,20 %⁵ ;
• les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État : 2,37 % du montant de la taxe départementale⁶.

Taux départemental	Calcul	Taux global des droits de mutation
5,00 %	5 % + (2,37 % × 5 %) + 1,20 %	6,3185 %, soit environ 6,32 %
4,50 %	4,5 % + (2,37 % × 4,5 %) + 1,20 %	5,80665 %, soit environ 5,81 %
3,80 %	3,8 % + (2,37 % × 3,8 %) + 1,20 %	5,09006 %, soit environ 5,09 %

La hausse votée pour 2025

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever temporairement leur taux dans la limite de 5 %⁴. La plupart l'ont fait, et le retour à l'ancien taux est déjà inscrit dans la loi⁷⁴³.

La hausse des droits de mutation à 5 % prend fin le 31 mars 2028

1. Jusqu'au 31 mars 20254,50 % au plusTaux de base de 3,80 %, que chaque département peut porter à 4,50 %.
2. Depuis le 1^er avril 2025Jusqu'à 5 %Pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028, sauf pour les primo-accédants.
3. Au 1^er juin 202688 sur 100 à 5 %Départements et collectivités du tableau officiel de la DGFiP.
4. Dès le 1^er avril 2028Retour au taux du 31 janvier 2025Soit 4,50 % dans la plupart des départements, sauf nouvelle loi.

L'exception pour les primo-accédants

La hausse ne s'applique pas à l'achat d'un bien qui constitue ta première propriété et que tu destines à ta résidence principale : tu paies alors le taux de droit commun du département, soit 4,50 % là où le taux a été porté à 5 %⁴⁷. Ce n'est donc pas une exonération, mais un taux moins élevé.

Sur un achat à 250 000 €, le taux primo-accédant fait économiser environ 1 280 €

15 796 €

de droits de mutation pour un acheteur classique

14 517 €

pour un primo-accédant

1 280 €

d'écart, environ

Les conditions pour en bénéficier⁴ :

• être une personne physique qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat (avoir été usufruitier ou nu-propriétaire ne compte pas) ;
• acheter le bien en pleine propriété ;
• en faire ta résidence principale, c'est-à-dire le logement où tu vis de façon habituelle et effective ;
• à plusieurs, chaque acheteur en indivision bénéficie du taux à hauteur de sa part s'il remplit les conditions ; un couple marié sous un régime de communauté doit remplir les conditions à deux.

Certaines situations, comme une invalidité ou une catastrophe qui a rendu ton ancien logement définitivement inhabitable, dispensent de la condition des deux ans⁴. Le département de la Savoie applique en outre un taux de 4 % aux biens qui constituent une première propriété pour l'acheteur⁷.

Quels sont les taux par département au 1^er novembre 2026 ?

Le dernier tableau publié par la direction générale des finances publiques (DGFiP), applicable depuis le 1^er juin 2026, donne les taux suivants⁷. Un département peut modifier son taux : le notaire applique celui en vigueur à la date de l'acte.

Taux départemental (hors primo-accédants)	Taux global	Départements
5,00 %	6,32 % (5,81 % pour un primo-accédant)	Ain, Aisne, Allier, Alpes-de-Haute-Provence, Ardennes, Ariège, Aube, Aude, Aveyron, Bouches-du-Rhône, Calvados, Cantal, Charente-Maritime, Cher, Corrèze, Corse, Côte-d'Or, Côtes-d'Armor, Creuse, Dordogne, Doubs, Eure, Eure-et-Loir, Finistère, Gard, Haute-Garonne, Gers, Gironde, Hérault, Ille-et-Vilaine, Indre-et-Loire, Isère, Jura, Landes, Loir-et-Cher, Loire, Haute-Loire, Loire-Atlantique, Loiret, Lot, Lot-et-Garonne, Maine-et-Loire, Manche, Marne, Haute-Marne, Mayenne, Meurthe-et-Moselle, Meuse, Morbihan, Moselle, Nièvre, Nord, Orne, Pas-de-Calais, Puy-de-Dôme, Pyrénées-Atlantiques, Pyrénées-Orientales, Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin), Métropole de Lyon, Rhône, Haute-Saône, Sarthe, Savoie, Haute-Savoie, Paris, Seine-Maritime, Seine-et-Marne, Yvelines, Deux-Sèvres, Somme, Tarn, Tarn-et-Garonne, Var, Vaucluse, Vendée, Vienne, Haute-Vienne, Vosges, Yonne, Territoire de Belfort, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise, Martinique, Guyane, La Réunion
4,50 %	5,81 %	Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte
3,80 %	5,09 %	Indre

Dans les départements restés à 4,50 % ou en dessous, les primo-accédants paient le même taux que les autres acheteurs⁷.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?

Un logement achevé depuis cinq ans au plus et vendu par un professionnel assujetti à la TVA est vendu TVA comprise⁸. En échange, les droits de mutation tombent à un taux réduit de 0,70 %⁴, auquel s'ajoutent 2,14 % de frais d'assiette sur ce montant⁶, sans taxe communale⁸. Soit 0,71498 % du prix, environ 0,71 %.

Dans le neuf, les droits de mutation tombent à 0,71 % du prix

Ancien6,32 %

Ancien, primo-accédantpremière propriété, résidence principale5,81 %

Neufvendu sous le régime de la TVA0,71 %

Taux globaux, frais d'assiette compris, dans un département au taux de 5 %.

La TVA n'est pas un frais de notaire : elle est incluse dans le prix payé au promoteur. Les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière restent dus comme dans l'ancien.

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

Pour une vente, le notaire applique un barème proportionnel par tranches de prix, en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, identique quel que soit le notaire¹ :

Tranche du prix	Taux
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

La TVA de 20 % s'ajoute. Pour un bien à 200 000 €, les émoluments sont de 1 995,25 € hors taxes¹. En outre-mer, le barème et la TVA sont différents¹.

Exemples chiffrés : combien pour 150 000, 250 000 ou 400 000 € ?

Ces exemples appliquent les taux et le barème cités plus haut¹⁷⁶², avec des hypothèses : département au taux de 5 %, prix hors frais d'agence, prêt sans hypothèque, débours et formalités estimés à 1 000 € (ce montant varie selon le dossier). Pour le neuf, les émoluments sont calculés sur le même prix.

Prix du bien	Ancien	Ancien, primo-accédant	Neuf
150 000 €	12 543 € (8,4 %)	11 775 € (7,8 %)	4 137 € (2,8 %)
250 000 €	19 920 € (8,0 %)	18 640 € (7,5 %)	5 911 € (2,4 %)
400 000 €	30 986 € (7,7 %)	28 939 € (7,2 %)	8 572 € (2,1 %)

Exemple. Pour un logement ancien à 250 000 € dans un département à 5 %, la facture atteint 19 919,95 €, environ 8 % du prix. Les droits de mutation en font 15 796,25 €, et les émoluments 2 394,75 € hors taxes, soit 2 873,70 € TVA comprise.

Dans l'ancien, environ 80 % des frais de notaire sont des impôts

• Taxe départementale12 500 €63 %
• Taxe communale3 000 €15 %
• Frais d'assiette, pour l'État296,25 €1 %
• Contribution de sécurité immobilière250 €1 %
• Émoluments du notaire, TVA comprise2 873,70 €14 %
• Débours et formalités (hypothèse)1 000 €5 %
• Frais de notaire19 919,95 €100 %

Pour ton propre projet, le simulateur de l'ANIL donne une estimation, et le notaire peut te remettre un devis ou un état prévisionnel du coût de l'opération¹. Ces frais s'ajoutent au prix dans ton plan de financement : vérifie-le avec le simulateur de capacité d'emprunt.

Qu'est-ce qui est négociable dans les frais de notaire ?

Les droits de mutation ne se négocient pas : ce sont des impôts. Les émoluments non plus, en principe.

La loi autorise des remises sur un tarif proportionnel, à un taux identique pour tous les clients du notaire⁹ ; concrètement, une remise totale ou partielle n'est possible que si la prestation dépasse 150 000 €, à certaines conditions¹. Les honoraires, pour les prestations hors tarif, se discutent librement¹.

Tu peux en revanche réduire, légalement, la base sur laquelle les droits sont calculés :

• Le mobilier vendu avec le logement (cuisine équipée, électroménager, meubles) échappe aux droits de mutation immobiliers si l'acte lui attribue un prix particulier et si chaque objet est désigné et estimé article par article¹⁰. Les estimations doivent rester sincères.
• La commission d'agence n'entre pas dans la base taxable si le mandat prévoit qu'elle est à la charge de l'acheteur. Si elle est contractuellement due par le vendeur mais que tu la paies, elle est au contraire ajoutée au prix taxé¹¹.
• Le prix lui-même : chaque euro négocié sur le prix réduit les droits de mutation et les émoluments.

Exemple. Sur un achat à 250 000 € dans un département à 5 %, dont 8 000 € de mobilier désigné et estimé article par article, les droits de mutation portent sur 242 000 €. L'économie est d'environ 505 €.

Idée reçue. « En changeant de notaire, je paierai moins. » Les émoluments d'une vente sont les mêmes chez tous les notaires¹, et les droits de mutation, qui pèsent le plus, ne dépendent que du prix, du département et de ta situation.

Qui paie les frais de notaire, et quand ?

C'est l'acheteur : le Code civil met les frais d'actes et autres accessoires à la vente à sa charge¹². Tu les verses au notaire au moment de la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix. Après l'acte, le notaire doit te remettre un document détaillant les sommes à payer¹.

Ces frais ne créent aucune valeur revendable : ils s'ajoutent au budget à financer, en plus de l'épargne de précaution que l'on garde de côté pour les imprévus. Pour situer ces frais parmi les autres coûts d'un projet, lis aussi notre guide pour investir dans l'immobilier.

Peut-on récupérer une partie des frais de notaire ?

Surtout à la revente. Si tu revends un bien autre que ta résidence principale, les frais d'acquisition s'ajoutent au prix d'achat pour calculer la plus-value imposable : pour leur montant réel justifié, ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat¹³. La vente de ta résidence principale, elle, est exonérée de toute façon¹³. Au régime réel de la location meublée, les frais d'acquisition obéissent à d'autres règles : un expert-comptable peut te les détailler.

À savoir. Acheter des parts de SCPI ne passe pas par le notaire, mais le prix de la part comprend des frais de souscription et, indirectement, les frais d'achat des immeubles de la SCPI : voir comment fonctionnent les SCPI.

Ce qu'il faut retenir pour ta situation

Pour estimer tes frais avant de signer, pose-toi ces questions :

• Dans quel département se trouve le bien, et quel taux y applique-t-on à la date de l'acte ?
• Remplis-tu les conditions de primo-accédant pour ta résidence principale ?
• Le logement est-il ancien, ou neuf et vendu sous le régime de la TVA ?
• Y a-t-il du mobilier à détailler dans l'acte, et qui paie la commission d'agence selon le mandat ?
• Quelle garantie de prêt ta banque te propose-t-elle, et combien coûte-t-elle chez le notaire ?
• Te reste-t-il une épargne de précaution une fois l'apport et les frais payés ?

Pour toute question sur ton dossier, le notaire chargé de la vente reste ton interlocuteur.

Sources et notes

1. Frais de notaire : de quoi s'agit-il ?, Service Public (DILA), mise à jour le 5 août 2026. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³

2. Code général des impôts, articles 881 K et 881 M, Légifrance, version en vigueur au 1^er novembre 2026, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩ ↩² ↩³

3. Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière sur les mutations à titre onéreux d'immeubles et de droits immobiliers, impots.gouv.fr (DGFiP), mise à jour le 31 mai 2024. ↩ ↩²

4. ENR - Mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles - Mutations autres que les échanges - Régime de droit commun (BOI-ENR-DMTOI-10-20), Bulletin officiel des finances publiques, mise à jour le 17 juin 2026. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

5. Code général des impôts, article 1584, Légifrance, version en vigueur depuis le 1^er janvier 2022, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩

6. Code général des impôts, article 1647, Légifrance, version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩ ↩² ↩³

7. Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1^er juin 2026, DGFiP, tableau publié sur la page Droits d'enregistrement d'impots.gouv.fr, mise à jour le 1^er juin 2026. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

8. ENR - Mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles (BOI-ENR-DMTOI-10-40), Bulletin officiel des finances publiques, version en vigueur depuis le 1^er juin 2016, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩ ↩²

9. Code de commerce, articles L444-1 à L444-7 (tarifs réglementés), Légifrance, version en vigueur depuis le 27 décembre 2020, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩

10. ENR - Mutations à titre onéreux d'immeubles autres que les échanges - Assiette des droits - Vente simultanée de meubles et d'immeubles (BOI-ENR-DMTOI-10-120), Bulletin officiel des finances publiques, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩

11. ENR - Mutation de propriété à titre onéreux d'immeubles - Assiette des droits - Éléments imposables autres que le prix (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20), Bulletin officiel des finances publiques, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩

12. Code civil, article 1593, Légifrance, page consultée le 1^er novembre 2026. ↩

13. Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière, Service Public (DILA), mise à jour le 15 avril 2026. ↩ ↩²